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新版《不动产权证书》曝光 全国业主痛失房屋所有权  

2015-03-06 16:32:00|  分类: 关注新政 |  标签: |举报 |字号 订阅

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3月1日起颁发的房地合一《不动产权证书》内页

新版《不动产权证书》曝光 全国业主痛失房屋所有权 - 赢在自强 - 赢在自强

   这几天的网上,最醒目最令人震惊的新闻之一就是国土资源部公布的几张图片——新制作的房地合一的《不动产权证书》!关键是内页的内容,在所设计的唯一表格上,竟然以“使用期限”来体现不动产权利!既然是唯一表格,自然是既适用于土地也适用于房屋!

  以往,针对八、九十年代“房地产开发”以后产生的新房产,只是给土地定了使用权期限(之后《物权法》又表示其中住宅“自动续期”,但既然“自动”,就不应存在“期”和“续期”。自相矛盾也无人解释。),但房屋不是“使用权”,没有期限,是永久的所有权。这些年来房和地的这种不统一当然非常荒诞,本应通过修改1982年宪法和若干法律来重归正常,让所有宅地恢复1982年以前的私人永久所有权,现在却朝相反方向“解决问题”了!

  事实上,只要是所有权,就一定是永久的,只要是使用权,就一定是有期限的。前者是所有者的业权,后者是非所有者的租权,两者在常识和逻辑上根本不可能附着于同一个物,一个人不会同时兼做某一栋房子的房主和房客。由于在此之前,房地权属一直是分开记载的(指1982年宪法和1988年宪法修正案以后出现的新不动产),或者分别记载在《房屋所有权证》和《国有土地使用证》上(内页有“权”字,即土地使用权),或者统一记载在房地合一的《房地产权证》上(如上海),但分成两页分别表述土地和房屋,所以深层问题没有明显地暴露出来。

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  但现在这份新制作的《不动产权证书》却把主和客放在了同一表格也是唯一的表格上,内在的荒谬便像火山岩浆一样突然喷出来了——到底业主们是主还是客?是拥有自己的房子还仅是使用它?制作方国土资源部应该发现,面对这仅有的一页表格,它已经不能回避私人土地所有权的问题了——业主们或者是房屋和土地(分摊宗地或整块宗地(注:具有财产权利的土地叫做宗地))的所有权人,或者就都不是!此时国土资源部应该做的是与政府高层沟通,以求解决法律规定上的障碍,还众业主一个明朗的身份,但它没有负起这份责任,而是选择硬性出台这份违反最基本法理的权证,房地的“分离”就这样被统一了。

  可是大家要知道,在过去即八十年代以前的中国大陆,并不存在这种房地权利不一致的情景,尤其是没有经历过“土改”和人民公社的城镇。在城镇如北京胡同或杭州老街巷,业主既拥有房屋的私人所有权,也拥有土地的私人所有权,两权一致,而所持有的权证叫做《房地产所有证》。又由于是所有权,所以权利当然是永久的,没有任何期限。同时,1954年的宪法也早已明确规定保护这些私人财产(源自不同时代:清代、民国和1966年“文革”之前的中华人民共和国)。

  其间众业主虽然经历了“文革”的磨难——住所被外来人占有,权证被红卫兵暴力逼迫上缴给房管局,但在法律层次上,业主已合法登记的私人所有权当然至今有效,无论产权人是否在“文革”后得以顺利地返回家园。“文革”自然是被否定的,“文革”初期红卫兵“通告”上叫嚷的“土地立刻收归国有”也当然是无效的。“文革”结束后的1982年3月,国家建设总局就曾发文表示:“《房地产所有证》是房地产所有权的凭证,具有法律效力”“凡在城镇范围内的房地产,不论属于国家、集体或和个人所有,均须到房管机关办理产权登记,领取《房地产所有证》。”

  写到这里,必须要澄清一个很普遍的认识上的误区,就是认为“中华人民共和国实行社会主义的土地公有制”。但这句话其实来自1986年的《土地管理法》,它既没有写在1982年以前的三部宪法里,也没有写在忽然间宣布“城市土地属于国家所有”的1982年宪法里。同时这种说法也没有事实依据——如果“土地公有”是与社会主义制度相关,那么难道1949年至八十年代的中国大陆不是社会主义制度吗?实际上根据当时的制度设计,“公有制”只限于企业等生产资料,与属于生活资料的住宅宅地及房屋毫无关系。

  但是《土地管理法》的这种说法却在三十年以来广泛地影响了法学界和一般民众的认识,使得很多人一谈及土地就以为涉及到了国家制度,就以为踩到了不便碰的雷区,这是非常荒唐的。

  在法律用语中,每个字背后的含义都是重要的,看起来仿佛雷同的词汇,其不同的意思就体现在那细微的差别中。如上述82年宪法第十条的“城市土地属于国家所有”就属于虚义——全民所有,而“土地管理法”却给添了一个“权”字,变成了“所有权”(“所有权属于国家,用地单位只有使用权。”),即具体的实物土地的财产权,两者含义天壤之别。

  事实上,只有购买了(或继承、受赠等)相关土地的业主才拥有这份财产的所有权,而非“全民”中的任意的一份子,也非集所有“全民份子”大成的“全民”即国家所有。况且,1982年以前的私房主所拥有的土地所有权(公民私人财产)也并没有被政府出钱买下来,没有经过任何登记程序转移给政府。所以,《土地管理法》在表述上是违反宪法的,需要修正,而1982年宪法第十条则需要加以解释,或者予以取消。

  以上所说的是全中国城区老私房主至今拥有的土地所有权,它的性质和脉络非常清晰,毋庸置疑。

  现在再说忽然间被一份权证做成“房客”的新业主,后者在土地上又究竟是什么权利呢?到底是地主还是地客呢?这种九十年代后源自政府“出让”的土地,业主是仅有使用土地的权利,还是拥有土地财产权呢?其实这一点在房产价格的成分中已显示得很清楚了:这里面是包含地价的,而且是以地价为主!地方政府把地卖给了开发商,收了地价款,而后者卖房时则把地和相关款项都分摊到了各个单元里(注:自动续期——房主拥有事实上的土地所有权)。换句话说,当某个楼盘全部卖掉之后,无论是政府还是开发商都不再对这个楼盘拥有任何财产权利,前者此时剩下的只是行政和司法管辖的权利,这一点在政府与开发商之间签署的某些土地出让合同里写得很清楚(原文:“国家对其拥有法律授予的司法管辖权和行政管辖权”)。而日后如果业主把自己的单元卖给他人了,所转让的也同时是房屋和分摊的土地,即房屋财产和分摊的土地财产。

  所以,每个楼房单元的业主都是这份财产的所有人,而非这份《不动产权证书》表格上所显示的有着使用期限的使用者,无论是针对房屋还是土地。

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  因此,八、九十年代以后的新业主也同样是事实上的土地所有权人。李嘉诚到中国大陆做房地产,他的土地来源和众单元业主的土地来源没有两样,都是自政府“出让”取得,区别只在于他拥有的地产比较多,而众业主仅拥有自家的地产。每当谈到李嘉诚拥有上海等地区的地产时,人们都觉得很自然,却没有想想自己是不是也同样拥有。前面已解释:以财产角度定义的土地叫做“宗地”。无论拥有几十万平方米的宗地,还是只拥有几平方米的宗地,权利都是一样的。

  当然,以上所说的楼盘土地,凡还有欠债存在的,需要责任方先把债还清,才能具备合法身份,业主们也才能真正拥有合法的分摊的土地财产。这个欠债,欠的是部分老私房主的,因其被拆除的老宅至今没有得到赔偿。

  数月前,当国务院法制办向公众征求对《不动产暂行条例征求意见稿》的意见时,我曾起草过一份有八百名城区老私房主参与签名的意见书,在权证角度,一方面要求归还“文革”中强行收走的《房地产所有证》,另一方面也要求国土部印制新的私人土地所有权证,以便后人继承父辈已经合法登记的财产。同时,还希望给全国所有的新业主也签发《房地产所有证》。意见书里表示,归还和制作祖宅的土地所有权证,不用修改八二宪法就可做到(因“法不溯及既往”),而对于商品房新业主的土地所有权证,需要先对八二宪法做出修订。

  总之,综上所述,目前刚出炉的这份《不动产权证书》是有严重错误的,希望国土部收回去重新制作。

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